投資房地產不是個好主意

根據Raoul Pal的說法，投資房地產在當今時代已不再是創造財富的最佳策略，甚至可能不是一個好主意。

以下是從宏觀層面和個體層面來解釋為什麼：

宏觀層面（大局觀點）

過去人們認為銀行存款和房屋是安全的，但現在情況已不再如此。 銀行可能在危機中進行「內部紓困」（bail-in），即使用儲戶的錢來償還債務。
整個金融系統都處於高槓桿狀態，這意味著資產的價值基礎可能非常脆弱。
傳統的帳本系統存在「拜占庭將軍問題」（Byzantine General’s problem），即多方訊息傳遞難以確保真實和可信，而區塊鏈技術的出現旨在解決此問題，提供一個可驗證的「真相來源」。

平均而言，您的未來財富每年因貨幣貶值而減少約11%。 其中8%來自貨幣相對於稀缺資產的貶值（稱為「貨幣貶值」debacement），3%來自通膨。
自2008年以來，全球主要經濟體的政府債務已達GDP的100%甚至更高，目前全球債務總額已達GDP的400%。為了償還這些債務利息，各國政府和中央銀行持續印鈔，導致貨幣購買力下降。
這意味著，即使像S&P 500這樣每年增長約10-11%的投資，也僅僅抵消了貨幣的貶值，並未能實際增加您的財富。

房屋價格與薪資比率飆升：對於30多歲的人來說，購房已變得極其困難。房屋價格與薪資的比率已從過去的3.5倍飆升至8-10倍。
高額房貸負擔：您的房貸相對於收入可能非常龐大，您將花費餘生來償還，且大部分是利息，因此實際上並沒有真正擁有房屋。
非財富創造工具：房屋被認為是資產，但最終您很少會出售房屋並將資金取出。它更多的是「生活方式銀行」（lifestyle bank），而非財富創造的工具。
缺乏流動性與雙重風險：房屋缺乏流動性（無法輕易買賣）。在經濟不景氣時，房屋面臨雙重打擊——您可能失業導致無法支付抵押貸款，同時房價也可能崩跌，如2008年金融危機所示。
「人人都能玩」的遊戲回報低：Raoul Pal的兄弟提出的理論認為，如果您追求高回報，應該專注於**「只有極少數人能玩，且您擁有獨特優勢的遊戲」**。購房是「人人都能玩」的遊戲，因此預期回報會很低，除非您運氣極佳。
租賃房產的挑戰：出租房產（特別是在非大城市）通常是個「糟糕的生意」，因為需要不斷維修、處理房客問題，並非「輕鬆賺錢」。這伴隨著風險，一旦失業，整個抵押貸款鏈可能崩潰。

重新定義房屋價值：房屋帶來的心理影響和生活品質（擁有自己的空間、安全感）是其最重要的一面。然而，這種感覺也可以透過租賃一個好的、安全的住所來獲得。
富人的例外：對於已經富有且無需抵押貸款就能擁有大量房產的人（例如威斯敏斯特公爵擁有半個倫敦），房地產可以成為世代累積財富的工具。同樣，針對極端富有的客戶（對價格不敏感的億萬富翁）進行超豪華房產的買賣，其回報可能非常驚人，但這是一個極少數人能參與的遊戲。

總結來說，儘管房地產為許多人提供了心理上的安全感和生活品質，但在當前的宏觀經濟環境下，由於貨幣貶值、高房價與收入比、以及缺乏流動性等因素，它不再被視為個人創造顯著財富的最佳投資途徑。

這就像一張老舊的藏寶圖，上面標示著房地產是通往財富的道路。過去這張圖或許有效，但現在隨著海平面上升（貨幣貶值）和陸地變少（購房門檻變高），這條路徑已經變得越來越難走，且寶藏（實際財富增長）也變得微乎其微。是時候更新您的藏寶圖，看向那些在數字海洋中湧現的新島嶼了。

#investment